用地審批權下放！土地制度的一小步，中國房地產的一大步

3月12日國務院發(fā)布了《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》 。在鋪天蓋地的降準、降息，冰與火的股市討論之下，這個文件可能是中國土地制度的一小步，但絕對是中國房地產的一大步。

未來，很多關于房地產的變化都在這里了。

01.下圖為《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》詳細正文：

不廢話、劃重點：
一、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
二、試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
三、國務院委托部分試點省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
簡單來說：
永久基本農田以外的農用地轉建設用地，以后各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可自行批準了。
永久基本農田轉為建設用地暫只能北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8個省份自行批準。
我們先來搞清楚兩個問題：

1、農用地都包括什么？
在國家土地利用一級分類中，農用地，即用于農業(yè)生產的土地。包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地（包括畜禽飼養(yǎng)地、設施農業(yè)用地、農村道路、坑塘水面、養(yǎng)殖水面、可調整養(yǎng)殖水面、農田水利用地、田坎、曬谷場等）。

2、什么是永久基本農田？
“永久基本農田”由2008年中共十七屆三中全會提出：即無論什么情況下都不能改變其用途，不得以任何方式挪作它用的基本農田。2020年，全國耕地保有量不少于18.65億畝，永久基本農田保護面積不少于15.46億畝。

房地產土地投拓經常面臨著的問題就是土地性質的問題，以及土地性質轉換的問題，比如常見的工業(yè)用地變更為商務用地或者住宅用地等等。
而農用地的難度擺在第一位。
現在全國各地都在發(fā)展各種小鎮(zhèn)項目，而這當中最影響項目進度的經常是農用地、林地這些土地性質的更改，項目一拖6、7年很正常。
在農用地當中，永久基本農田變更建設用地更是地獄級難度。
在廣州特別是農村地區(qū)，就有專門轉變農用地的鏈條，非永久基本農田往往需要7、8年，而永久基本農田基本就放棄了。

關于這次新政的影響:
我們簡單說一下：這次土地管理制度改革的意義；
重點說一下：對房地產的長遠影響；
只關注房地產的可以直接拉到第三部分了。

02.就土地管理改革而言：這本質上是省/自治區(qū)/直轄市以單位的，大型土地資源優(yōu)化配置。

土地是一切的載體。
城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個核心矛盾就是：部分城市/地區(qū)用地高度緊張，部分城市/地區(qū)用地寬松但低效利用。
比如對于省會城市、重點城市發(fā)展比較快速、對建設用地的需求比較強烈；對于小城市發(fā)展非常緩慢、建設用地長期冗余。
而土地管理制度改革的核心價值就是提升土地大型調配的效率。
核心目的自然就是增加相關建設用地。

1、在過去土地審批權限不在地方政府手中，中央和地方的信息嚴重不對等。各地申請的前后排序、輕重緩急是沒法通盤考量的。這就帶來一個關鍵問題：審批手續(xù)比較長，審批比較慢，地方合理的用地需求自然得不到滿足，換句話說審批時間長就是最大問題。
而土地審批權限的下放，毫無疑問：土地轉性的空間增大、審批必然加快。
2、對于地方政府來說，不管有意還是無意，土地財政收入必然增加。建設用地的增加無論土地使用是工業(yè)企業(yè)用地、還是城市重點建設項目等都意味著土地出讓收入增加。
3、土地審批權限的下放必然加速各地重點城市的城市化和工業(yè)化發(fā)展，加快重點項目發(fā)展。
比如像各省的省會城市、核心工業(yè)城市等，發(fā)展掣肘進一步減少，優(yōu)者恒優(yōu)、強者恒強。

03.在討論房地產深遠影響之前，我們先來討論一個問題:

為什么永久基本農田轉為建設用地的首批試點城市是北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶？
這些城市無疑都是：
1、經濟發(fā)達城市
2、土地極度緊張城市
以北京、上海為例，都不約而同的陷入了特大城市發(fā)展瓶頸：人口與土地的矛盾。
前文也說了土地是一切的載體。
截止到2019年底：北京2154.2萬常住人口，上海2428.14萬常住人口。人口持續(xù)增加，建成區(qū)面積的限制將帶來各種資源分配失衡的矛盾。
這也是為什么網上瘋傳各城市“趕人”。
而土地管理制度的改革將給這些城市騰出來比較大的再發(fā)展空間。
我們舉個簡單例子：河南省鄭東新區(qū)。
鄭東新區(qū)是全國范圍內比較成功且具有代表性的一個新區(qū)。
如果以2000年鄭東新區(qū)加速發(fā)展開始，鄭東新區(qū)的發(fā)展已經10多年。

鄭東新區(qū)的規(guī)劃范圍內大部分都是農田，當時永久基本農田還未被提出，但是依然存在著農田資源的占補平衡問題。鄭州市的農田資源不夠，最后由省政府出面進行和省內其他城市的農田資源進行協調、流轉，最后國務院審批通過。
由于政治、經濟、以及集一省資源等很多特殊原因，才湊成了一個鄭東新區(qū)，殊為不易。
現在，以省/自治區(qū)/直轄市為單位，就可以在范圍內通盤考慮，大城市、重點城市和小城市、小縣城冗余資源的置換，將保證給予大城市、一線城市更多，更大的發(fā)展空間。
未來大城市、特大城市建設用地進一步增加，發(fā)展空間進一步擴大，資源進一步集中，人口進一步虹吸。
對于高速發(fā)展的二線城市：
過去“征收永久基本農田”、“征收永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃”、“征收其他土地超過七十公頃”都需要國務院一一批準。
現在通路被完全打開，天花板升高，城鎮(zhèn)化也必然會進一步加速。

04.如果聚焦到樓市上，重點有以下幾個方面：

1、未來城中村改造項目會進一步加快；
2、 隨著城市發(fā)展邊界的擴大，舊城改造的價值會進一步降低；
3、一二線城市的遠郊項目、小鎮(zhèn)項目會進一步增多；
4、一線房企的發(fā)展方向掉頭；
在過去這幾年，一線城市土地稀缺，拿地難是不爭的事實。如恒大、碧桂園的高速發(fā)展全部依賴于對三四線市場的大范圍深耕。
然而由于房價的攀升導致購房成本急劇增加、購買力的透支等等，從2019年開始全國三四線城市都將逐步面臨市場危機。
此次土地管理制度改革給一線城市提出了一條路徑：一線房企的發(fā)展方向有了調頭的可能。這才是中國房地產市場發(fā)展實實在在的一大步。
5、資源轉移，一二線城市有了出口，三四線城市必然受挫，比如棚改、比如拆遷、比如新城建設；

如果聚焦到買房投資上：
1、老破小價值變�。�
2、單個城市很可能出現遠郊盤為主的新房市場行情，遠郊的價格和投資價值都將受到長期抑制；
3、深耕一線城市、重點二線城市不動搖；
4、放棄三四線城市；
5、首批試點省份/自治區(qū)/直轄市的核心城市都可重點關注；